収益物件の売却とは？売却するメリット・デメリット！名古屋市の不動産会社アビテナが解説

収益物件を所有されている方は、さまざまな理由から売却を考える方もいらっしゃると思います。
収益物件を売却する際は、売却によって得られるメリットだけでなく、デメリットについても十分理解することが大切です。
今回は、収益物件の売却を検討されている方に向けて、収益物件の特徴や売却するメリット・デメリットについて解説します。

収益物件の売却とは？

そもそも収益物件とは、どのような物件を指すのでしょうか。
ここでは、収益物件の特徴について解説します。

収益物件とは？

収益物件とは、毎月家賃収入を得ることを目的に購入した不動産物件のことです。
収益物件には、いくつかの種類があるのでご紹介します。

住居系収益物件
マンション・アパート・一戸建てなど、住居用に貸し出すことを目的とした物件です。
収益物件の中ではもっとも多く見られるタイプです。
個人向けのため需要が高く入居者が決まりやすい特徴がありますが、住む期間は人によって大きく異なります。
住居系の収益物件は、個人でも購入しやすい価格の物件が多いことも特徴としてあります。

オフィス系収益物件
オフィス系の収益物件とは、企業の事務所として貸し出すことを目的とした物件です。
一棟丸ごと所有するオーナーが多いですが、中には区分所有タイプのオフィスもあります。
オフィス系の物件は入居してから賃貸期間が長い傾向があり、安定した収益が期待できます。
ただし、景気が悪くなればオフィスの需要も減って空室が増えるなど、景気に左右されやすい面もあります。

テナント系飲食店やコンビニなど商業用物件
貸店舗や貸倉庫、貸し駐車場などテナント系収益物件には多くの種類があることが特徴です。
賃料設定が高く収益性も良い傾向がありますが、経営状況によってはいつ退去するかがわからないリスクがあります。
オフィス系と同様に、景気によって空室が増えるリスクがあることに注意が必要です。
商業用物件もオフィス系と同様に、景気によって空室が増える可能性があることに注意が必要です。

収益物件の特徴

収益物件はマイホームの購入ではないため、住宅ローンが利用できません。
収益物件の購入でローンを利用する場合は、不動産投資ローンを使うことになります。
また、収益物件の売却は、売主から買主へとオーナーが変わるため、オーナーチェンジと呼ばれます。
オーナーチェンジが起こっても、借主との賃貸借契約は新しいオーナーにそのまま引き継がれることが特徴です。

収益物件を売却するメリットとは？

収益物件を売却する際は、どのようなメリットがあるのでしょうか。
収益物件を売却するメリットを確認しておきましょう。

まとまった資金が得られる

収益物件を売却することで、まとまった資金を得られることがメリットとしてあげられます。
ローンの残債があるならば、売却益を返済に充てることが可能です。
残債がない場合は、次の収益物件の購入費用に充てることもできるでしょう。
さらに利回りの良い収益物件を購入することで、新たな利益を生み出すことができます。
また、まとまった資金を得ることで、今後の投資計画が立てやすくなるメリットもあります。
投資計画を立てやすいことは、新しく事業を始める予定のある方にとっても大きなメリットとなるでしょう。

損失が生じるリスクがなくなる

収益物件を所有することは、毎月利益を得られるメリットと同時に、建物を維持するための損失が生じるリスクも抱えることになります。
建物が老朽化すれば建て替えを検討しなければならず、多額な改修費用が必要なケースもあります。
そのため、設備の故障や建物の修繕費の他にも、数年後の建て替えに備えた資金を準備しておかなければなりません。
また、入居者が減少すれば、収益がマイナスの月が出る可能性もあります。
収益物件を売却すれば、このような今後起こるかもしれない損失のリスクをなくせることもメリットです。

新たに入居者を探す手間がかからない

収益物件を新築で建てたり、中古物件を購入して賃貸物件として活用したりする場合は、新たに入居者を募集しなければなりません。
けれども、既に賃借人が入居中の収益物件を購入する場合は、新たに入居者を募集する手間がないので、購入後すぐに収益を得ることができます。
そのため、オーナーチェンジの収益物件は、購入する側も利回りの計算がしやすいメリットがあります。
また、家賃設定や入居審査の手間もないため、初めて収益物件を購入する方にとっても購入しやすい物件です。
新たに入居者を募集せずに、すぐにでも収益を得たいという購入希望者からの需要が期待できるでしょう。

収益物件を売却するデメリットとは？

収益物件の売却では、メリットだけでなくデメリットもあることも理解して売却を検討することが大切です。
収益物件を売却する際に生じるデメリットを解説します。

定期的な収益が得られなくなる

収益物件を売却すればまとまった資金を得ることができますが、その代わりに毎月得られていた収益がなくなるデメリットがあります。
毎月得られる収益を、車のローンや子どもの教育費などに充てていたのなら、別の収入源を探さなければなりません。
売却益を購入時に組んだローンの返済に充てれば、手元に売却資金が残らない可能性もあります。
売却によって資金が得られず、その上毎月の収益がなくなれば、売却によって損益が生じてしまうでしょう。
収益物件を売却する際は、売却によってローンの完済ができるのか、手元にどれだけの資金が残るのかを確認することも必要です。

売却に時間がかかることもある

収益物件の売却にかかる時間は、3～6か月程度かかることが一般的です。
築年数の古い物件ほど、売却にかかる時間が長くなる傾向があります。
そのため、まとまった資金が必要で売却する場合でも、すぐには売却できないデメリットがあることを把握しておかなければなりません。
また、築年数が古い収益物件の売却では、売却前にリフォームや修繕が必要な場合もあります。
その場合は、さらに売却まで時間がかかることに注意が必要です。
また、物件に不具合があるまま買主に知らせずに売却すれば、契約不適合責任を問われ修繕の請求や、損害賠償請求を追及される可能性もあります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを売却した際に、売主が買主に対して負う責任です。
契約不適合責任を追及されないためにも、建物に不具合がある場合は、その内容を契約書に記載し買主に告知しなければなりません。

売却後にトラブルになる可能性がある

すでに入居者がいる収益物件では、次のオーナーが自分で審査をして入居者を選ぶことができないデメリットがあります。
そのため、購入後のトラブルを避けるためにも、現在入居者トラブルを抱えていないか買主から質問されることになるでしょう。
その際、売主が入居者の把握ができていなければ、購入希望者が不安を抱くことになり、スムーズに売却が進まない可能性があります。
購入希望者が安心して購入できるようにするためにも、現在入居者のトラブルが発生していないか把握することが必要です。
ペット不可の賃貸物件でペットを飼っている、第三者に転貸しているなど、契約違反に該当する入居者がいれば事前に対処することも必要になるでしょう。
購入希望者からの質問にも答えられるよう、入居者トラブルがないか日ごろから把握しておくことが大切です。

まとめ

収益物件を売却した際は、まとまった資金を得られ、損害が生じるリスクが無くなるメリットが生じます。
ただし、毎月得られていた収益がなくなるデメリットや、売却までに時間がかかる可能性もあることを把握しておくことが大切です。
売却後のトラブルを避けるためにも、入居者のトラブルがないか事前に確認しておきましょう。
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