不動産売却における減価償却とは？計算方法もご紹介！

不動産の売却を検討している方のなかには、売却後の税金について調べている方も多いのではないでしょうか。
しかし売却後の税金計算のなかにある「減価償却」とはなにか分からずお悩みの方もいるかも知れません。
ここでは名古屋市で不動産売却を検討している方に向けて「減価償却」とはなにか、計算方法もあわせてご紹介します。

不動産売却における減価償却とは？

減価償却とは使用するに従って古くなる資産に対して、年数に応じた価値を算出する会計上の処理方法です。
不動産売却における減価償却ではマンションなど建物の売却に関わる税金を計算する際に必要な項目となっています。
このとき減価償却に該当するのは経年劣化が考えられる建物部分のみで、土地は含まれません。

減価償却が必要なケースとは

不動産売却における減価償却費は、マンションを売却することで売却益が発生し確定申告が必要な場合に計算されます。
不動産の売却益とは、売却額から不動産の取得費や売却費を引いた金額のことで、プラスであれば売却益（譲渡所得額）となり譲渡所得税が課税されます。
このときの取得費には不動産の購入代金が含まれますが、この購入代金は購入時の金額ではなく売却時の価値で計算しなければいけません。
その売却時の価値を算出するために「減価償却」が必要になるのです。

不動産売却における減価償却の計算方法とは？

減価償却が必要なケースは「譲渡所得税」が課税されるケースです。
「譲渡所得税」は不動産を売却することによって発生した売却益を「所得」とみなし課税される「所得税・住民税・復興特別所得税」のことです。
譲渡所得税は売却益でもある譲渡所得額に一定の税率を掛けることで課税額が決まります。
マンションなどの譲渡所得を算出するときの計算式は以下のとおりです。
譲渡所得額＝売却額－取得費（購入額－減価償却費）－売却費

減価償却費の計算方法

譲渡所得額を算出するのに必要な減価償却費の計算方法は2つあります。
毎年一定額ずつ償却する定額法と毎年同じ割合を償却する定率法です。
一般的には定額法で計算されることが多いため、ここでは定額法の計算式をご紹介します。
定額法の計算方法は以下のとおりです。
減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数
計算する際に必要な「建物購入代金」には土地代は含まれないため、建物の価格を調べて計算する必要があります。
また、償却率は建物の材質や構造によって異なりますので国税庁のホームページ「減価償却資産の償却率表」で確認しましょう。
最後に経過年数ですが、マンションを購入してから売却までの年数を6か月未満は切り捨てて計算します。
減価償却費を含む譲渡所得税の計算は自分でおこなうこともできますが、計算が複雑なため初めての方は税理士などに依頼することも選択肢の一つかも知れません。

まとめ

不動産売却における減価償却とは、売却において利益（譲渡所得）が発生し確定申告が必要な場合に必要な会計処理のことです。
不動産の売却を検討している方は、譲渡所得が発生するかどうかを事前に調べてから減価償却の計算を進めてみてはいかがでしょうか。
私たち「不動産売買・買取専門店アビテナ」は名古屋市港区を中心に、近隣エリアも含めて不動産売却のご相談に応じております。
不動産の売却をお考えの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください！