住宅ローンを滞納してしまった！競売までの間に不動産売却するには？

住宅ローンの返済がむずかしく、滞納が避けられないと感じた場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。
なぜなら住宅ローンを滞納すると、財産を差し押さえられ、家は強制競売にかけられてしまい、大きく損をしてしまうからです。

では「住宅ローンの滞納で家が競売にかけられる前に、不動産売却はできるのか？」が気になりますよね。
そんなときに役に立つ任意売却について知っておきましょう。

住宅ローンを滞納し続けるとどうなる？

住宅ローンを滞納し続けるとどうなるのか、基本的な流れを確認しておきましょう。
最終的には財産を差し押さえられ家は競売にかけられてしまうのですが、短期間でそこまで困ったことになるわけではありません。

1.督促状が届く

まず、滞納を開始して1～2か月ぐらい経つと、住宅ローンを組んでいる金融機関から督促状が届きます。
この時点で未払い分のお金を払えるなら大きな問題にはなりません。

2.ブラックリストに載る

しかし、滞納状態のまま3か月が過ぎると、信用情報機関に金融事故として登録されます。
これがよく聞かれる「ブラックリストに載る」という状態です。
ブラックリストに載ってしまうと、以下のような不都合が生じます。

• 新しく住宅ローンを組めなくなる
• クレジットカードが作れなくなる
• 現在使用中のクレジットカードの利用が制限される

3.一括返済を求められる

それでも滞納を続けると、「もうこれ以上契約は続けられない」と判断され、金融機関から一括返済を要求されます。
しかし、一括返済を要求されたからといって、すぐに支払うのはむずかしいですよね。
したがって、法律上は「期限の利益の喪失」つまり「支払い期限の猶予がなくなる状態」となり、保証会社に支払い義務が移ります。

4.保証会社が債権者になる

代位弁済とは、保証会社があなたに代わって銀行に住宅ローンの残りを支払ってくれることです。
ただし、それであなたの返済が必要なくなるわけではありません。
今度は、ローンの肩代わりをしてもらった保証会社に対して返済義務が移ります。

5.競売の申し立て

その後も返済せずに滞納を続けると、代位弁済から約1か月後にいよいよ競売の申し立てがおこなわれます。
裁判所の執行官が訪問して、家の中を調査されます。

6.裁判所のHPに公開される

調査後は期間入札の公告です。
家庭裁判所において期間入札の公告がおこなわれ、その情報は誰もが自由に閲覧できるようになります。

7.競売の開始

競売情報が裁判所のホームページに公開され、それから2週間程度経って、いよいよ競売の開始です。

8.売却許可決定・強制退去

競売開始から2週間後には開札があり、さらにその1か月後に物件の売却許可が下ります。
そして買い手が付いたら、とうとう家の明け渡しをしなければなりません。

競売にかけられるデメリットとは？

競売価格は市場価格の60～70％程度で、引っ越し費用も実費になります。
さらに、競売によっても返済しきれなかった場合は、残債の返済義務が残ります。
したがって、強制競売がされると、ほとんど手元にお金が残りません。

このように、住宅ローンの滞納によって強制競売がされると非常に困ったことになってしまいます。
「新型コロナウイルスの影響で収入が減ってしまった」「住宅ローンの支払いが厳しい」など、いずれ住宅ローンを滞納する可能性が高いと感じるのであれば、早めに専門家に相談するのが賢明な選択です。
相談する時期が早ければ、任意売却によって有利に解決できる可能性もあるのです。

住宅ローン滞納中に不動産売却をする3つの方法とは？

住宅ローン滞納から競売までの流れがわかったところで、続いては「競売される前に売却する方法はあるのか？」が気になるところですよね。

売却方法は大きく分けて以下の3つに分類されます。

• 一般売却
• リースバック
• 任意売却

以下でそれぞれについて詳しく解説します。

1.一般売却

ブラックリストに載る前までは、一般的な不動産市場での売却が可能です。
通常、不動産市場で売却をしたときに、住宅ローンの残債がある場合は売却代金で一括返済をすることができます。
しかし、一般的な不動産売却は、買主を見つけるのに期間がかかります。
平均的な売却までにかかる期間は、3か月～半年程度となります。
また、不動産の購入者が支援してくれる場合もあります。
「住宅ローン滞納から2か月経つが、まだ買主が見つからない」と言う場合は、一般的な不動産売却はできなくなるため、注意しましょう。

2.リースバック

リースバックとは、不動産会社などのリースバック運営会社に自宅を売却後、その買主と賃貸借契約を結ぶことで、同じ家にそのまま住み続けることができるサービスのことです。
売却後も引っ越しの必要がないため、お子さんのいるご家庭など、同じ地域に住み続けたいご家庭には大きなメリットがあります。
買主を探す必要もないため、一般売却よりも短期間で売却することができますよ。
ただし、売却後も同じ家に住み続けるためには、家賃を支払う必要がある点に注意しましょう。
ちなみに、弊社のほうでもリースバックを取り扱っていますので、詳しくお知りになりたい方はお気軽にお問い合わせください。

3.任意売却

任意売却とは、住宅ローンの滞納中に、ローン契約をした金融機関の了承を得ておこなう不動産売却のことです。
ブラックリストに載ってしまったあとは一般売却ができないため、任意売却か競売の2択になります。
一般売却と異なり、任意売却をするには、以下の条件が必要となります。

• 金融機関の合意
• 連帯保証人の合意
• 税金の滞納などで差し押さえを受けていない

任意売却の流れは、まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談し、任意売却の了承を得ます。
次に、不動産会社に売却したい不動産の査定をしてもらうという流れです。
そこで査定価格を出してもらったら、金融機関にその金額を伝えます。
金融機関がその価格による任意売却に合意してくれたら任意売却が可能です。

住宅ローンを滞納中に任意売却をするメリットとは？

前章で住宅ローン滞納中の売却方法を3つご紹介しましたが、一番高く売れる可能性があるのは「一般売却」になります。
しかし、一般売却ができる期間は「ブラックリストに載るまで」の短い期間となり、その間に売れなかった場合は任意売却か競売の2択となります。

任意売却と競売を比較すると、任意売却のほうがメリットは大きいです。
任意売却のメリットを、競売の場合と比較してまとめました。以下をご参照ください。

任意売却の場合

売却価格： 目安は市場価格の8～9割程度となり、競売価格より高いです。
諸費用： 金融機関と話し合うことによって、不動産売却にかかる費用の一部を控除費用に認めてもらうことができます。
引っ越し費用： 金融機関に代金の一部を控除費用として認めてもらえる場合、それを引っ越し費用に充てることができます。 また、不動産の購入者が支援してくれる場合もあります。
居住： リースバックを利用することで、売却した家にその後も住み続けることが可能です。

競売の場合

売却価格：目安は市場価格の60～70％程度です。
諸費用：競売では落札価格が市場価格よりかなり安くなるため、債権者となる金融機関は不動産売却にかかる費用の一部を控除費用として認めてくれません。
引っ越し費用：引っ越し費用は実費です。
居住：競売の結果落札されると、その家は落札者に所有権が移ります。
すぐに明け渡しを求められるため、同じ家に住み続けることはできません。

このように、競売と比べると任意売却には「高く売れる」「費用の一部控除が認められる可能性がある」と言うメリットがあります。
住宅ローンの返済が難しい場合でも、強制的に競売にかけられることのないよう早めに専門家に相談しましょう。

任意売却ができる期間は「ブラックリストに載ってから競売の入札が始まる前までの期間」と決められています。
目安としては、住宅ローンの滞納から3か月～1年ほどです。
相談が遅れると任意売却したいと思ってもできなくなってしまうこともありますので、任意売却について気になることがあれば早めにお問い合わせください。

住宅ローンを滞納しそうなら早めに任意売却を検討しよう

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。
前述のとおり、競売にかけられると住み慣れた家を手放さなければならず、デメリットは極めて大きいです。

その点、任意売却とセットでリースバックを利用すれば引き続き同じ家に住み続けることができます。
契約内容によっては、将来的に買い戻すことも可能です。

ただし、任意売却ができる期間は滞納から数えて3か月～12か月と限度があります。
もし住宅ローンの返済がむずかしく、滞納が避けられないと感じた場合は、早めに専門家に相談することをおすすめします。