ローン滞納から競売までの間に不動産売却を行う方法

ローン滞納から競売までの間に不動産売却を行う方法

この記事のハイライト
●住宅ローンの滞納が続けば競売にかけられる可能性がある
●競売にかけられる前にまずは任意売却の相談
●リースバックなら同じ家に住み続けられるかも

住宅ローンの返済が難しく、滞納が避けられないのなら、早めに専門家に相談することをおすすめします。
なぜなら住宅ローンを滞納することにはさまざまなデメリットがあるからです。
滞納が長引くと最終的には競売にかけられ、その家に住むことができなくなってしまうこともあり得ることです。

では、住宅ローンの返済が難しくなった時、競売にかけられる前に不動産売却はできるのでしょうか。
そんな時に役に立つ任意売却について知っておきましょう。

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住宅ローンを滞納し続けるとどうなる?

住宅ローンを滞納し続けるとどうなる?

住宅ローンを滞納し続けるとどうなるのか、基本的な流れを確認しておきましょう。
最終的には財産を差し押さえられ家は競売にかけられてしまうのですが、短期間でそこまで困ったことになるわけではありません。

まず、滞納を開始して1~2か月ぐらい経つと、ローンを組んでいる金融機関から督促状が届きます。
この時点で未払い分のお金を払えるなら大きな問題にはなりません。

しかし、滞納状態のまま3か月が過ぎると、信用情報機関に金融事故として登録されます。
これがよく聞かれる「ブラックリストに載る」という状態で、ブラックリストに載ってしまうと、新しくローンを組めなくなったり、クレジットカードが作れなくなったり、また、現在使用中のクレジットカードの利用が制限されてしまったりなど、さまざまな不都合が生じるのです。

それでも滞納を続けると、「もうこれ以上ローン契約は続けられない」と判断され、金融機関から一括返済を要求されます。
一括返済を要求されたからといって、そこで返済できるならそもそも滞納していないでしょう。
したがって、期限の利益の喪失となり、代位弁済に移行します。

代位弁済とは、保証会社があなたに代わって銀行に住宅ローンの残りを支払ってくれることです。
といっても、それであなたの返済が必要なくなるわけではありません。
今度は、ローンの肩代わりをしてもらった保証会社に対して返済義務が移るだけです。

その後も返済せずに滞納を続けると、代位弁済から約1か月後にいよいよ競売の申し立てが行われます。
裁判所の執行官が訪問して、強制的に家の中を調査されるでしょう。

調査後は期間入札の公告です。
家庭裁判所において期間入札の公告が行われ、その情報は誰もが自由に閲覧できるようになります。

競売情報が裁判所のホームページに公開され、それから2週間程度経って、いよいよ競売の開始です。
競売開始から2週間後には開札があり、さらにその1か月後に物件の売却許可が下ります。
これで買い手が付いたら、とうとう家の明け渡しをしなければなりません。

このように、競売にかけられるとその家に住み続けられなくなるという大きなデメリットがありますが、それ以外にも注意しなければならないことがあります。

競売にかけられるより前に任意売却によって不動産売却は可能ですが、その場合と比べても競売は非常に不利です。
競売価格は市場価格の60~70%程度で、引っ越し費用も実費になります。
さらに、競売によっても返済しきれなかった場合は、残債の返済義務が残ります。
したがって、競売による不動産売却ではほとんど手元にお金が残りません。

このように、住宅ローンの滞納によって競売まで行ってしまうと非常に困ったことになってしまいます。
ローンの返済が難しい場合は早めに専門家に相談しましょう。
相談する時期が早ければ、任意売却によって有利に解決できる可能性もあるのです。

実際に任意売却を行うには滞納という事実がなければなりませんが、いずれ滞納することが確実であるのなら早めに専門家に相談するのが賢明な選択です。

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住宅ローンの返済を滞納中なら早めに任意売却しよう

住宅ローンの返済を滞納中なら早めに任意売却しよう

任意売却とは、住宅ローンを利用中の金融機関の了承において、債務者の希望をある程度を反映した不動産売却のことです。

通常、不動産売却をしたい場合、住宅ローンがある場合は完済しておかなければなりませんし、抵当権をローンの担保に設定している場合、その解除が必要です。
しかし、ローンの残債があると抵当権の解除ができないため、ローンの滞納が始まってから不動産売却をしようと思っても実際は難しいでしょう。

そんな時に頼りになるのが任意売却です。
ローンを借りている金融機関の了承を得る必要がありますが、それさえ得られれば一定の条件を満たすことで抵当権の解除が可能です。

任意売却の流れは、まずローンを借りている金融機関に相談し、任意売却の了承を得ます。
次に、不動産会社に売却したい不動産の査定をしてもらうという流れです。
そこで査定価格を出してもらったら、金融機関にその金額を伝えます。
金融機関がその価格による任意売却に合意してくれたら任意売却が可能です。

任意売却のメリットを、競売の場合と比較してまとめました。以下をご参照ください。

任意売却の場合

売却価格:競売よりも高値で売却できるため手元に資金が残ります。
滞納金:金融機関と話し合うことによって、不動産を売却した金額の一部を控除費用に認めてもらうことができます。
引っ越し費用:金融機関に代金の一部を控除費用として認めてもらえる場合、それを引っ越し費用に充てることができます。

また、不動産の購入者が支援してくれる場合もあります。
居住:リースバックを利用することで、売却した家にその後も住み続けることが可能です。

競売の場合

売却価格:競売での売却価格は市場価格の60~70%程度です。
滞納金:競売では落札価格が市場価格よりかなり安くなるため、債権者となる金融機関は代金の一部を控除費用として認めてくれません。

引っ越し費用:引っ越し費用は実費です。
居住:競売の結果落札されると、その家は落札者に所有権が移ります。

すぐに明け渡しを求められるため、同じ家に住み続けることはできません。

このように、任意売却と比べて競売にはメリットがありません。
ローンの返済が難しい場合でも、強制的に競売にかけられることのないよう早めに専門家に相談しましょう。

任意売却ができる期間は決められています。
相談が遅れると任意売却したいと思ってもできなくなってしまうこともありますので、任意売却について気になることがあれば早めにお問い合わせください。

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売却後も同じ家に住み続ける方法

売却後も同じ家に住み続ける方法

先ほど少し触れたように、リースバックという方法を利用することによって、売却後も同じ家に進み続けることが可能です。

リースバックの仕組みとは、専門業者や投資家など第三者にローン契約の対象である不動産を購入してもらい、その購入者にリース料を支払うことによって売却後も同じ家に住まわせてもらうことができる制度のことです。
引っ越しの必要がないため、お子さんのいるご家庭など、同じ地域に住み続けたいご家庭には大きなメリットがあります。
また、一度は手放しても、経済状況が好転し、再び資金が貯まれば、同じ不動産を買い戻すことが可能です。

ただし、リースバックにもデメリットがあります。
まず、普通に家を売却するよりも買い取り価格が安くなることです。
リースバック業者には購入した物件を賃貸や再販売する義務があるため、市場価格より安い価格での買取となってしまいます。

また、リース料とはあくまで家賃に過ぎないことに注意が必要です。
毎月リース料を支払っているからといって、ローンの残債が少なくなるわけではありません。
したがって、リースバックでは一度手放した家を買い戻すことができると述べましたが、それには、毎月のリース料とは別に、一定期間内に購入資金を貯める必要があるということです。

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ローンを滞納しそうなら早めに任意売却を検討しよう

ローンの滞納が続くと、最終的には自宅が競売にかけられてしまいます。
上で見た通り、競売にかけられると住み慣れた家を手放さなければならず、デメリットは極めて大きいです。

その点、家を同じく手放すとしても、任意売却であればリースバックを使うことによって引き続き同じ家に住み続けることができます。
将来的に買い戻すことも可能です。

ただし、任意売却ができる期間には限度があります。
もし住宅ローンの返済が難しく、滞納が避けられないのなら、早めに専門家に相談することをおすすめします。

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