不動産売却に際して知っておきたい契約や売却方法・離婚時の注意点とは？

人生のさまざまなターニングポイントにおいて、所有している不動産の売却を検討することがあります。
今回は不動産を売却する際に知っておきたい注意点として、売却方法の選び方、媒介契約方法の選び方をご紹介します。
離婚によって不動産を売却する際に押さえておきたい注意点も解説しますので、名古屋市港区周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください！

不動産売却における売却方法を選ぶ際の注意点

不動産を売却する方法には、「仲介」と「買取」の2種類あります。
それぞれまったく異なる売却方法となるので、ご自身に適した方法を選ぶことが大切です。

仲介による売却とは

仲介による売却とは、不動産会社と媒介契約を結び買主を探してもらう、一般的な売却方法です。
媒介契約を結ぶと、不動産会社が手持ちの顧客リストから探したり、広告・宣伝といった売却活動をおこなったりして購入を希望する人を見つけてくれます。
購入希望者が見つかると、不動産会社が売主と購入希望者の間に入り、契約締結から引き渡しまでサポートしてくれます。

買取による売却とは

買取による売却とは、購入希望者を探すのではなく、不動産会社や開発業者に直接売却することを指します。
買取した業者は、物件を転売することで利益を出すのが一般的です。
そのため仲介で売却するよりも価格は安くなりがちですが、買主を探す手間と時間が不要になることから短期間で売却できることがメリットです。

仲介と買取の選び方

仲介と買取のどちらがいいかは、状況によって異なるので一概にはいえません。
一般的には、以下のような状況であれば買取を選ぶのがおすすめです。

• できるだけ早く現金化したい
• 売却していることを知られたくない
• 築年数が古く劣化している

具体的な転勤が決まっていて急ぎで売却したいときや、なんらかの理由で売却することを周囲に知られたくない場合に、売却活動が不要になる買取が選ばれることが多い傾向にあります。
対して以下のようなケースでは、仲介による売却を選ぶといいでしょう。

• できるだけ高く売却したい
• 急いで売却する必要はない
• 立地がいい・築年数が浅いなど物件の条件がいい

購入希望者を探す時間的余裕があり、高く購入してくれる人を探したいなら仲介による売却を選びます。
また、条件が悪い物件でも、急いで売却する理由がないならまずは仲介を依頼し、購入希望者が見つからなければ買取を検討することも可能です。

不動産売却における媒介契約時の注意点

不動産売却には、買取と仲介による売却がありましたが、売却を選ぶのであれば仲介してくれる不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
ここでは売却における媒介契約時の注意点をご紹介します。

媒介契約には3種類ある

媒介契約は3種類に分かれており、それぞれ内容が異なるため理解したうえで契約方法を選ぶ必要があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみと契約する方法で、以下の特徴があります。

• ほかの不動産会社と契約すると違約金が発生する
• 売主が自分で買い手を見つけて契約する場合も違約金が発生する
• 売主に対して1週間に1回以上の販売状況報告が義務づけられている
• 媒介契約締結後、5日以内にレインズに登録する義務がある

専属専任媒介契約は、3種類の契約方法のなかでもっとも拘束力が高いことが特徴です。
専任媒介契約
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に、1社の不動産会社のみと契約する方法で、以下の特徴があります。

• ほかの不動産会社と契約すると違約金が発生する
• 売主が自分で買い手を見つけて契約する場合は、媒介契約履行のためにかかった費用の支払いを求められる
• 売主に対して2週間に1回以上の販売状況報告が義務づけられている
• 媒介契約締結後、7日以内にレインズに登録する義務がある

専任媒介契約は、売主が自分で見つけた買い手と契約できる点が専属専任媒介契約と大きく異なる点です。
しかし自社で買主を見つければ確実に利益があがることから、比較的熱心な売却活動が期待できます。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼したいときに選ぶ契約方法で、特徴は以下のとおりです。
複数の不動産会社と契約できる。
※依頼先を公表する「明示型」と公表しない「非明示型」がある

• 売主が買主を見つけて契約できる
• 売主への販売状況報告の義務はない
• レインズへの登録義務はない

※売主の希望による
一般媒介契約は、ほかの2種類と比較すると拘束がほとんどありません。
ただし状態が悪かったり立地が悪かったりする物件は、熱心な売却活動は期待できない可能性があります。

売却を知られたくないなら一般媒介契約を選ぼう

3種類の契約方法のうち、一般媒介契約にだけレインズの登録義務がありません。
レインズとは、不動産情報交換のためのネットワークで、物件情報が登録されると物件が売りに出されていることが専用システムの検索結果に表示されるようになります。
売却することを知られる確率を少しでも減らして買主を探したいなら、レインズの登録義務がない一般媒介契約を選びましょう。

離婚に際し不動産を売却する際の注意点

離婚も不動産を売却する理由のひとつになります。
離婚が原因で不動産を売却するときには、以下の点に注意が必要です。

不動産は財産分与の対象になる

夫婦が婚姻関係にある間に築いた財産は、離婚時に夫婦で分け合う必要があり、これを「財産分与」といいます。
不動産も財産分与の対象に含まれるため、売却して得た利益は夫婦で分け合う必要があります。
「ローンを払っているのは自分なのに」と考える人が少なくありませんが、どちらが費用負担をしているかは関係がありません。
また、不動産の所有割合についても関係なく、夫婦で2分の1ずつ分け合うのが基本です。

不動産の名義人でないと売却できない

不動産の売却は、登記簿に登録されている名義人でなければできないとされています。
そのため離婚によって不動産を売却したいと考えたときには、名義がどちらになっているかが非常に重要になります。
たとえば不動産の名義が夫になっている場合、「さっさと売却して財産分与したい」と妻が考えたとしても、名義人である夫が売却を決めなければかないません。
また、購入に際して夫と妻の共有名義になっているケースも多く見られます。
そのようなときも、双方が合意しなければ、片方の希望だけで売却することはできないのです。
そのため離婚に際して不動産売却を検討するときには、まず名義が誰のものになっているのかを調べる必要があります。
名義人を調べるには、不動産を購入した際の売買契約書を確認する、もしくは法務局の登記情報を調べるといいでしょう。

離婚に際しての不動産売却のタイミング

離婚に際して財産を分け合うために不動産を売却すること自体は、離婚前でもあとでも問題はありません。
ただし、売却して得た利益を分与するのは、離婚届を提出して離婚が成立してからおこなうことが大切です。
離婚後に、妻が夫から不動産売却したお金を譲り受けた場合には、贈与税はかからないとされています。
しかし、それが離婚前であれば、婚姻関係が継続していることから贈与とみなされてしまう可能性があるためです。
財産分与のタイミングには、十分注意が必要です。

まとめ

不動産の売却に際しては、売却方法、契約方法など知っておくべきことが多くあります。
また、離婚に際しての売却は、通常とは異なる注意点があるのでしっかり押さえておきましょう。