不動産の売却前にリフォームは必要？メリットデメリットと費用を解説

中古の一戸建てやマンションを売却する際に、リフォームするかを迷う人が多いようです。
「リフォームしたほうが高く売れる」と考えがちですが、実際のところどうなのでしょうか？
今回は、名古屋市港区周辺で不動産売却をご検討の方に向けて、不動産売却に際してリフォームは必要なのか、メリットデメリットや費用の目安とあわせて解説していきます。

不動産を売却する前にリフォームは必要ない

不動産を売却する前に、「劣化しているから」といった理由でリフォームを検討する人は少なくありませんが、基本的には必要ありません。
その理由は、以下の2つです。

価格に上乗せができない

売却前にリフォームを検討するときには、「リフォームしたほうが高く売れる」と考えるものです。
しかし残念ながら、リフォームしたからといって高く売却できることはほとんどありません。
それは、中古物件の売却価格は内装の新しさではなく、築年数で決まることが理由です。
たとえば築25年のマンションをリフォームしてどれだけきれいにしても、築25年であることには変わりません。
リフォーム価格を上乗せしてほかの同じ築25年のマンションよりも数百万円高くなると、「築年数が古いのに高い」と思われ売れにくくなってしまいます。
お金をかけてリフォームしても相場と同じ価格でしか売れないなら、結局かけた費用のぶん売り手が損をしてしまうのです。

自分好みにリフォームしたい買い手が多い

中古物件の購入を検討する人というのは、購入後に自分好みにリフォームやリノベーションしたいと考えている人が少なくありません。
そういった人は、築年数や構造は気にしますが、内装がどうなっているかはさほど関心を持たないものです。
むしろ多少内装が傷んでいてもできるだけ安く物件を購入し、リフォームにお金をかけたいと考えている人も多くいます。
つまり売却前にリフォームしてしまうと、リフォームを前提に中古物件を探している人が市場から外れてしまうのです。

不動産の売却前にリフォームするメリットとデメリットとは

それでは不動産の売却前にリフォームするメリットとデメリットを押さえておきましょう。

不動産売却の前にリフォームするメリット

基本的には不動産売却前のリフォームは不要ですが、メリットがゼロなわけではありません。
具体的には以下の3つのメリットが考えられます。
早く売れる可能性がある
中古不動産をリフォームしてから売却活動をおこなうと、ほかの物件よりも早く買い手が見つかる可能性があります。
同じタイミングで同じ築年数、似たような間取りの物件がたくさん売りに出されている場合、きれいな物件のほうが第一印象がよく、選ばれやすくなるためです。
大型マンションで同じような物件が市場にあふれていて、いつまでも売れ残るようなケースでは、リフォームを検討してもいいでしょう。
値引き交渉で有利になる
不動産の売買では、購入希望者が値引き交渉を持ちかけるのが一般的です。
そのため基本的には値引きされることを前提に、価格を設定して売り出します。
しかし物件の劣化や故障が購入希望者の想定以上だった場合は、売り手があらかじめ織り込んだ値引き価格を上回る交渉を持ちかけられることもあり得ます。
売却前に一定レベルまでリフォームしておけば、値引き交渉を最低限に抑えたうえで、希望額で売却できる可能性が高まるでしょう。
瑕疵（かし）が発覚する心配が減る
中古物件は、売却したあとで瑕疵（不具合のこと）が発覚した場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。
気になる箇所をきちんとリフォームしておけば、あとから不具合が見つかって買い手とトラブルになる可能性を減らせます。

不動産売却の前にリフォームするデメリット

不動産売却の前にリフォームすることには、上記で述べたようにいくつかメリットがありますが、基本的にはデメリットが上回ります。
売却前のリフォームで発生するデメリットは以下の2つです。
リフォームにかける費用と労力がムダになる可能性が高い
リフォームが必要ない理由として、価格を上乗せできないことを説明しました。
たとえリフォームに200万円かけたとしても、相場が2,000万円ならその価格で市場に出さないと選ばれにくくなるためです。
高く売れると思ってリフォームしても、結局相場の値段でしか売れないなら、リフォームにかけた費用を回収できません。
結局値引きしたのと同じとなり、かけた費用と労力がムダになってしまいます。
かえって敬遠される恐れがある
中古物件はリフォームすることを前提に購入を検討する人が多いので、リフォームが済んでいるとかえって敬遠される恐れがあります。
「こんなリフォームがしたかった！」という購入希望者が見つかる可能性もゼロではありませんが、限りなく低いと考えていいでしょう。
中古物件市場で多くの人にアピールするなら、リフォームしないほうが賢明です。

不動産売却で知っておきたいリフォームにかかる費用の目安

不動産売却では、リフォームするとかえって購入希望者を見つけにくいことがわかりました。
しかし、リフォームにかかる費用の目安は知っておく必要があります。
それは、中古物件の売却につきものの、値引き交渉での参考にするためです。
たとえばトイレが明らかに故障していて購入したらリフォームしなければ使えないような場合は、トイレリフォームぶんの値引きを断るのは難しくなります。
その際に「〇万円までは応じる」と決めておけば、交渉をスムーズに進められます。
度を超えた値引きを迫られても、相場を提示すれば相手にも納得してもらいやすくなるでしょう。
それでは売却に際して知っておきたいリフォーム費用の目安をご紹介していきます。
キッチンのリフォーム（システムキッチンの入れ替え）
キッチンは、種類によって値段が異なります。
I型、L型、ペニンシュラ型のキッチンなら、100万円以内が一般的です。
アイランド型キッチンの場合は150万円程度必要です。
トイレのリフォーム
トイレリフォームは、20万～50万円程度が相場です。
故障したウォッシュレットの交換だけなら、10万円程度で済みます。
和式から洋式に変更する場合は大がかりになるため、50万円程度かかることもあります。
洗面所のリフォーム（洗面ユニットの入れ替え）
洗面所のリフォームは、20万～50万円程度が相場です。
デザイン性の高いものにこだわると50万円以上することもありますが、一般的なタイプであれば20万円以下で入れ替えられます。
浴室のリフォーム
浴室のリフォーム価格は、ユニットバスの入れ替えなら50～100万円程度が相場です。
壁紙のリフォーム
壁紙のリフォームは、一般的な量産品クロスの貼り替えで800円～1,100円/㎡、一般品クロスで950円～1,500円/㎡程度が相場です。
貼り替えが必要になりそうな壁の面積を測っておくといいでしょう。
床のリフォーム
フローリングを貼り替える場合、6畳で6～18万円程度が相場です。
床の貼り替えは使用する素材によって大きく価格が異なります。

まとめ

不動産を売却する際には、基本的にはリフォームは不要です。
ただし供給過多な市場なら、リフォームが有効に働くケースもあるので、基本的には不動産会社に相談してから決めるのがおすすめです。
また状況が悪ければ、不動産会社に買い取ってもらうのも方法のひとつです。
リフォームを検討したり、契約不適合責任の心配をしたりすることなく、早ければ1か月で買い取ってもらえます。