不動産ではなく「負動産」？マイナスの資産の処分方法とは

少子高齢化の影響や人口減少の加速によって、全国的に空き家が増加しています。
使い道がなく、価値がない不動産を指す「負動産」という造語まで見られるようになりました。
今回は「負動産」にはどのようなものがあるのか、相続放棄は可能なのか、またどのように処分するのが適切なのかなどを解説していきます。
名古屋市港区周辺で負動産を所有してお困りの方は、ぜひご参考にしてみてください。

そもそも負動産って何を指すの？

まずは、そもそも負動産とはどのようなものなのか、どのような物件が該当するのかをご紹介します。

負動産とは所有しているだけでマイナスになる不動産のこと

負動産とは、資産にならずむしろ負債となってしまうような不動産を表す当て字です。
一般的に「不動産」と聞くと、「価値がある」「高く売れる」「お金を生み出す」イメージを持つのではないでしょうか？
不動産は、持っているだけで毎年黙っていても値上がりしていた時期があったのは確かです。
しかし近年は、投資対象となるような魅力的な物件がある一方、貸すことも売ることもできない不動産も増加傾向にあります。
そのような不動産でも、持っているだけで固定資産税や維持費などのコストがかかり、かえってマイナスとなってしまうことから「負動産」と揶揄されるようになったのです。

負動産の種類

具体的にどのような不動産が「負動産」となるのか見てみましょう。
リゾート地の別荘やマンション
バブルなど景気がいい時代に、別荘やリゾートマンションを購入した人が多くいました。
しかしバブルがはじけたにもかかわらず、「いつかまた値があがるかも」と期待していた物件の値が下がり続けて負動産になったケースは少なくありません。
老朽化も進み資産価値が下がり続けるのに、管理費や固定資産税を払い続けるしかないのです。
空室ばかりの賃貸物件
賃貸アパートのオーナーにとっては、空室ばかりの物件は負動産以外のなにものでもありません。
常に満室稼働とまではいかなくても、一定レベルの空室率を上回ってしまうとローンの支払額も上回り、赤字に転じてしまいます。
親から相続した住宅や農地
「リゾートマンションや賃貸物件なんかは自分には関係ない」と思われたかもしれませんが、一般的にも負動産は縁がないものではありません。
近年少子高齢化が進み、古い実家や農地を相続したものの使い道がなく、ただ毎年固定資産税を払い続けている、といった人は少なくないのです。
物件が老朽化してくるとますます購入者を見つけられなくなり、かといって解体するのもコストがかかるため、どうすればいいのか分からずただ放置している人もいるのではないでしょうか？
そのような負動産は、放置しているだけで維持管理費がかかるだけではなく、やがて崩壊や倒壊の危険性が高まり、管理責任を問われる可能性がでてきます。
「特定空き家」に指定されでもしたら、建物が建っている土地に認められている固定資産税の減額措置が適用されなくなり、税額が6倍に増えることもあり得ます。
このように負動産は、放置していると大きな負担になりかねない危険性をはらんでいるのです。

負動産は相続放棄できる？

老朽化した実家など、負の資産となり得る「負動産」を相続することになったときには、相続放棄することはできるのでしょうか？

負動産の相続放棄は可能

不動産を相続したものの、負動産となることから放棄したい、と考えた場合には可能です。
ただし、相続を放棄する場合、すべての相続財産を放棄しなければなりません。
たとえば現金資産は相続したいけれども、負動産だけは放棄したい、といった「いいとこ取り」はできないということです。
たとえば同じ負動産でも、借金の担保になっているようなケースでは、プラスの財産と相殺してもマイナスになる場合があります。
そのようなケースでは、相続放棄したほうがいいと判断できます。
また、ほかに資産がなく、土地代金よりも家を取り壊す費用のほうが高くつきそう、といった場合も相続放棄を検討してもいいでしょう。
マイナスの資産とプラスの資産のどちらが多いかはっきりしない場合には、条件付きで相続する「限定承認」という方法もあります。
ただ、相続放棄や限定承認をする場合は、相続を知った日から3か月以内に、家庭裁判所に申し立てなければなりません。
申し立てなかったときには、すべて相続すると認めたことになる点に注意が必要です。

負動産を相続放棄する際の注意点

民法では、「相続順位」が定められていて、相続を放棄すると次に順位が高い人に相続が移動していきます。
たとえば配偶者以外の第1順位は子またはその代襲相続人（孫）、第2順位は直系尊属（父母）、第3順位は兄弟姉妹やその代襲相続人（甥や姪）となっています。
自分を含む身近な親族が相続を放棄した場合、たとえば遠い昔に亡くなった自分の兄弟の子、つまり甥や姪が、突然相続人となってしまうことがあるのです。
普段付き合いもない場合には、突然負動産を背負わされた甥や姪とトラブルになるかもしれません。
相続放棄をする際には、そういったことも考えたうえで、相続権が発生しそうな人をすべて洗い出したうえで、全員で放棄することが大切です。

負動産の処分方法とは

それでは実際に負動産を処分するにはどうすればいいのでしょうか？

相続を放棄しても管理義務が残るケースがほとんど

負動産の相続を相続人全員が放棄すると「相続人不存在」となり、相続財産管理人が専任され、最終的には国が管理することになります。
しかし家庭裁判所に相続財産管理人の専任請求をおこなう必要があるうえ、管理人には報酬を支払わなければなりません。
また管理人が見つかるまでは相続放棄をした人に、管理義務が残ることも民法で定められています。
さらに最終的には国が管理するとされてはいますが、国が引き取ってくれることはほとんどないのが現実です。
そのため相続財産管理人に報酬を支払い続けることになり、結局は大きな負担となるのです。
こう考えると、相続した負動産に負債がないならいったん相続したうえで、売却先を探したほうが無難でしょう。

売却する

相続した使い道のない空き家や、そのほか管理費ばかりがかかる負動産については、売却するのが一番手っ取り早い処分方法です。
売却するときには、以下の2つの方法があります。
不動産会社に仲介してもらい買主を探す
負動産であっても、一般の不動産と同様に、不動産会社を介して買主を探すことは可能です。
不動産会社に査定してもらい、売却活動をおこなったうえで購入希望者を見つけます。
ただし、物件の状態によっては買い手が見つかるまでに長い期間がかかったり、時間をかけても購入希望者が現れなかったりすることも考えられます。
そのような場合は、買主が見つかるまでの間、管理コストを負担し続けることになる点には注意が必要です。
不動産会社に買い取ってもらう
負動産は、不動産会社に買い取ってもらうのも方法のひとつです。
買取の場合、不動産会社は査定のあとには査定額ではなく買取金額を提示します。
買取は仲介で売却するよりも価格が安くなるのが一般的ですが、そもそも価値を見いだせないのであれば、どこかで折り合いをつけなければなりません。
また不動産会社に買い取ってもらう場合には、最短1か月程度で負動産を手放せる、あとで負動産に不具合が生じても責任を負わないなどのメリットもあります。
負動産に関しては、いつ見つかるか分からない購入希望者を待って管理コストを払い続けるよりは、買取を検討するのもおすすめです。

まとめ

資産になることなくコストがかかるばかりの負動産は、売却によって早く手放すのが無難です。
私たちハウスドゥ！港区油屋町店でも、負動産の売却の相談や買取査定をおこなっています。
名古屋市港区周辺で、負動産をお持ちで悩んでいる方は、ぜひ気軽にお問い合わせください！