不動産売却でかかる所得税を節税！特別控除とふるさと納税を活用しよう

不動産売却では大きなお金が動くため、どのような税金がかかるのか気になる人が多いようです。
「何千万円もの価格で売却して得たお金に税金がかかるなら、高額になるのでは」と不安に感じている人もいるでしょう。
今回は、名古屋市港区周辺で不動産の売却をご検討中の方に向けて、不動産売却における所得税の概要について、控除やふるさと納税を活用した節税方法とあわせて解説します。

不動産売却における譲渡所得税とは？

まずは、家や土地などを売却して発生する譲渡所得税とはどのようなものかをご紹介します。

不動産売却で発生する税金は全部で5種類

不動産売却では次の5種類の税金がかかります。
1.印紙税
2.登録免許税
3.所得税
4.復興特別所得税
5.住民税
このうち印紙税は売却金額に比例するため節税が難しく、また節税できたとしてもわずか数千円にしかなりません。
登録免許税も固定資産税に基づいて計算されますし、また一般的には買主が負担するので売主にはあまり関係がありません。
売主の大きな負担となり得るのは所得税・復興特別所得税・住民税で、これらはあわせて譲渡所得税と呼ばれます。

不動産売却で発生する所得税の概要

節税を考えるなら、譲渡所得税を正しく理解する必要があります。
譲渡所得税とはどのようなものなのか、算出方法を通して確認しておきましょう。
不動産売却で発生する譲渡所得税の算出方法
家や土地を売却することで、いくらの譲渡所得税が発生するのか、算出方法をご紹介します。
税額を計算する前に、まずは以下の計算式でもととなる譲渡所得を算出しておきます。
譲渡所得 = 売却金額 -（取得費 + 譲渡費用）
取得費は不動産の購入金額と購入時にかかった経費から経年劣化による減価償却分を差し引いた費用です。
対して譲渡費用は、売却したときに納めた仲介手数料などの経費を指します。
たとえば売却価格が3,000万円、取得費が2,000万円、譲渡費用が200万円だった場合、
譲渡所得 = 3,000万円 - （2,000万円 + 200万円） = 800万円
になります。
譲渡所得に対する所得税は、不動産の所有期間によって以下の税率を適用します。
短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下
所得税30% + 復興所得税0.63% + 住民税9% = 39.63%
長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超
所得税15% + 復興所得税0.315% + 住民税5% = 20.315%
先ほどの不動産が所有期間10年だった場合には長期譲渡所得となり、譲渡所得税は
800万円×20.315% = 162万5200円
と算出されます。

不動産売却で譲渡所得税を節税するなら特別控除や特例を活用しよう

売却金額自体に税が課されるのではないものの、100万円単位で所得税を支払うのは厳しい、と感じた方が多いのではないでしょうか。
しかし不動産売却では、さまざまな控除や特例が用意されています。
控除とは、一定の金額を所得から差し引くことを意味します。
所得が減るので、そのぶん税金が安くなる仕組みです。
ここでは多くの方が利用できる控除や特例に絞り、ご紹介していきます。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除とは、売却した不動産がマイホームだったケースに限り、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
つまり前章の譲渡所得の計算方法で算出した譲渡所得が、3,000万円以下であれば、実質的に譲渡所得がゼロになるため、譲渡所得税は発生しません。
先ほどの例では、
譲渡所得 = 3,000万円 - （2,000万円 + 200万円） = 800万円
となりましたが、800万円から3,000万円を控除すると -2,200万円です。
所得は発生しないとなり、譲渡所得税の支払いは不要となるのです。
ただし特例が適用されるためには、マイホームに住まなくなってから3年以内に売却する、買主が親子など特別な関係ではないケースに限るなど、さまざまな条件があります。
適用されるかはケースバイケースなので、よく確認するようにしてください。

相続空き家の3,000万円特別控除の特例

同じく譲渡所得から3,000万円控除されるのが、相続空き家の3,000万円特別控除の特例です。
こちらはマイホームではなく、親などから相続した家を売却するときに活用できる制度です。
適用されるには、相続の開始があった日から3年が経過する日が属する年の年末までに売却する、一定の耐震基準を満たしているなどの条件を満たしている必要があります。
遠方にある実家を相続したものの利用する予定がない場合などは、適用条件に当てはまるかを確認するといいでしょう。

不動産売却で譲渡所得税が発生したらふるさと納税でも節税できる

不動産を売却して発生した譲渡所得税を節税する方法のひとつとして、ふるさと納税があります。
ここからはふるさと納税の概要と仕組み、節税の際の注意点を解説します。

ふるさと納税とは？概要と仕組み

ふるさと納税とは、地方自治体に寄付をしたときに、所得税や住民税から「寄付額-2,000円」が原則として全額控除される制度です。
控除されるだけではなく、返礼品として地方の特産品がもらえることから節税対策として近年高い人気があります。
ただし上限額が定められているので、寄付すればするだけすべてが控除されるわけではありません。
控除される額の上限は、所得だけではなく家族構成によっても変わるため、自分の上限額を把握したうえで制度を活用することが重要です。
上限額を超えた分は単純に寄付となり、所得から控除されることはありません。

不動産売却の所得税をふるさと納税で節税できる仕組み

ふるさと納税は所得によって上限が変わるため、不動産を売却することによって譲渡所得が発生すれば、それだけ上限額が増えます。
ふるさと納税では、会社からもらう給与などの所得と、不動産売却による譲渡所得を合算して計算するためです。
たとえば給与所得が700万円で、不動産売却による譲渡所得が800万円あったケースでは、所得は合算して1,500万円としてふるさと納税の上限が設定されます。
夫と専業主婦の家庭と仮定した場合、所得1,500万円ならふるさと納税の上限は38万9,000円です。 （2021年6月現在）
上限ギリギリまで寄付すれば、所得税と住民税を最大限控除されるため、税負担を減らせます。
ただし、控除を受けるためには確定申告による手続きが必要です。

ふるさと納税を活用する際の注意点

不動産売却でふるさと納税を活用するときには、以下の点に注意しましょう。
併用できない特例がある
ふるさと納税は、先にご紹介した3,000万円の特別控除の特例との併用はできません。
3,000万円の特別控除の特例では、譲渡所得を3,000万円まで控除できます。
そのため特例の対象となるなら、基本的には3,000万円の特別控除を活用したほうがお得です。
ふるさと納税は、マイホームに活用できる特別控除がないかをよく調べたうえで、該当するものがない、あるいは比較したらふるさと納税のほうが節税できるケースに限って活用するようにしましょう。

まとめ

家や土地の売却で得た利益に対しては、譲渡所得税などの税金が発生します。
譲渡所得税には、さまざまな特例が用意されているので、適用されるものがないかまずは詳しく調べてみましょう。
該当するものがなければ、ふるさと納税で節税することが可能です。
ふるさと納税の限度額は所得や家族構成によって異なるため、こちらもよく調べるようにしてくださいね。