不動産売却で発生する税金にはどんな対策が有効？税金の計算方法と節税方法

不動産を売却すると、何千万円といった収入を得ることから、「いったいいくらの税金が発生するのか」と不安に感じる人が多いようです。
また、税金が発生するならできるだけ節税したい、なにかいい方法はないかと考えている人もいるでしょう。
そこで今回は、名古屋市港区周辺で不動産売却を検討中の方に向けて、不動産売却で発生する税金の節税対策をご紹介します。

不動産売却で節税対策するならまずは税金の種類を知ろう

不動産売却で節税対策したいなら、まずはどのような税金が発生するのか知ることから始めましょう。

不動産を売却したら必ず必要になる税金の種類

不動産を売却したときに、必ず発生するのは次の2つの税金です。
印紙税
印紙税は、不動産を売却するときの売買契約書に印紙を貼ることで納める税金です。
登録免許税
登録免許税は、不動産売却で登記簿の名義を買主に変更する際に必要となる税金です。

不動産売却で利益が出たら発生する税金の種類

印紙税と登録免許税は、不動産売却では必ず支払わなければならない税金ですが、ここからご紹介するのは売却によって「利益が出た場合」にのみ発生する税金です。
不動産売却によって出た利益を譲渡所得と呼ぶため、以下の3つをまとめて「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。
なお、不動産の売却で発生する所得税は、事業所得や給与所得とは分けて計算される分離課税となっています。

所得税

不動産を売ったことで利益が出た場合、その利益に対しては所得税がかかります。

復興特別所得税

復興特別所得税は、東日本大震災の復興に必要な財源を確保する目的で課される税金です。
2013年から2037年までの25年間に限り発生します。

住民税

譲渡所得に対しては、都道府県に納める都道府県税・市区町村に納める市町村民税も課されます。

不動産売却で節税対策するために税金の計算方法を知ろう

不動産売却にかかる税金を5つご紹介しましたが、このうち不動産売却で必ず発生する印紙税と登録免許税は、節税するのは困難です。
印紙税を節税するには売却価格を下げるしかなく、節税できたとしてもわずか数千円にしかなりません。
登録免許税は、固定資産評価額から算出するためこちらも節税は難しく、また一般的には買主が負担するので売主が気にする必要は基本ありません。
そのため節税できるのは、復興特別所得税を含む所得税と住民税の、譲渡所得税ということになります。
節税するためには、まずは譲渡所得税の計算方法を知っておきましょう。

不動産売却における課税譲渡所得の計算方法

譲渡所得税を計算するためには、まずは課税譲渡所得を計算します。
不動産を売却すると、売却金額に対してそのまま課税されると考えがちですが、実はそうではありません。
課税される所得は、以下のように計算します。
課税譲渡所得 = 譲渡金額 - （取得費用 + 譲渡費用）
このうち取得費は、不動産を購入したときにかかった費用を指します。
不動産の購入価格に購入時の仲介手数料や税金、増改築の費用などを足したものから、経年劣化による減価償却費を差し引いて算出します。
譲渡費用は、譲渡するためにかかった経費のことです。
不動産会社に支払った仲介手数料や印紙税、建物を取り壊したときの撤去費用、測量費などが含まれます。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税と復興特別所得税は、上記で算出した譲渡所得に税率を掛けて算出します。
税率は、売った不動産の所有期間によって異なることが特徴です。
不動産の所有期間は、5年超か以下かによって、下記のように区分されます。

• 短期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
• 長期譲渡所得：売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超

これは、転売目的で短期間に何度も不動産を売買するのを防ぐために設けられています。
区分ごとの税率は以下のとおりです。
短期譲渡所得
所得税30% + 復興所得税0.63% + 住民税9% = 39.63%
長期譲渡所得
所得税15% + 復興所得税0.315% + 住民税5% = 20.315%
たとえば売却価格が4,000万円、取得費が3,000万円、譲渡費用が300万円とした場合、譲渡所得は
4,000万円 - （3,000万円 + 300万円）= 700万円
と計算されます。
不動産の所有期間が10年だったケースでは、長期譲渡所得となるので税率は20.315%で、譲渡所得税は700万円×20.315%の142万2050円と算出されます。

不動産売却で税金対策をしたいときに知っておきたい節税方法

譲渡所得税の計算方法がわかったところで、税金対策で考えられる節税方法をご紹介していきます。

譲渡所得を小さくする

譲渡所得税を節税するなら、まずは譲渡所得を小さくすることを考えます。
譲渡所得は譲渡金額から取得費や譲渡費用を差し引くので、取得費や譲渡費用をもれなく計上するようにしましょう。
譲渡費用には、不動産会社の仲介手数料など以外にも、土地を売るために建物を取り壊した際の費用や測量にかかった費用も計上できます。
基本的に「譲渡を実現するための費用」であれば認められる可能性が高く、たとえば媒介契約したあとのハウスクリーニング費といったものも譲渡費用にできるケースがあります。
計上できるコストはもれなく計上し、まずは譲渡所得を小さくしましょう。

不動産売却に適用できる控除や特例を利用する

譲渡所得が発生する場合の節税方法としては、使える控除や特例がないかも調べます。
とくにマイホームを売った場合には利用できる特例が多いので、積極的に活用しましょう。
ここでは代表的な特例や控除をご紹介します。
3,000万円特別控除
売却した不動産がマイホームだったケースでは、要件を満たせば譲渡所得から3,000万円まで差し引ける特例があります。
これは所有期間にかかわらず対象となるため、短期譲渡・長期譲渡にかかわらず利用できることが特徴です。
適用を受けるには、マイホームに住まなくなってから3年以内に売る、買主が親子など特別な関係ではないなどさまざまな条件があります。
条件さえ満たせば、課税譲渡所得が3,000万円以下であれば実質的に譲渡所得税は発生しません。
ただし、この特例を利用すると、新しく購入する住宅で住宅ローン控除（10年間ローン残高の1%が控除される特例）が適用されなくなるので、どちらがお得になるかは慎重に検討しましょう。
所有期間が10年を超える場合の軽減税率
売った年の1月1日時点で、不動産の所有期間が10年を超えているケースでは、3,000万円特別控除後の譲渡所得への税率を抑える軽減税率が適用されます。
ただしこちらも3,000万円特別控除と同様に一定の条件があるので、適用されるか確認するようにしてください。
相続空き家の3,000万円特別控除
実家などを相続した場合も、譲渡所得金額から3,000万円控除できる可能性があります。
控除を受けるためには、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する、一定の耐震基準を満たしているなどの条件があります。
こちらも条件に合致すれば、譲渡所得が3,000万円以下なら実質譲渡所得税が0円になるので、該当しないかしっかりチェックしてみましょう。

まとめ

不動産を売却したときの税金の種類や計算方法、節税対策などをご紹介してきました。
不動産売却では、多くの特例や控除が用意されているので、利益が出たときには適用できるものがないかよく調べることが大切です。