不動産売却をしても確定申告が不要な場合とは？忘れたときのリスクも解説

不動産を売却したとき、確定申告が必要なのか不要なのかわからないケースは少なくありません。
自分は不要だと思った、必要だけれども忘れていたといった場合には、あとで大きなトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。
今回は、名古屋市港区エリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、確定申告が不要になるのはどんなケースなのかを、申告漏れのリスクとあわせて解説します。

不動産売却における確定申告とは？不要なのはどんなケース？

まずはそもそも確定申告はどんな人が必要になるのかを解説し、不動産を売ったときに必要になるかどうかを判断する方法をご紹介します。

そもそも確定申告はどんな人が必要になるの？

普段会社にお勤めをしている方にとっては、確定申告はあまり馴染みがないものです。
会社勤務の場合には、会社が毎月所得税を源泉徴収し、年末調整をおこなうことで納税手続きが完了しているためです。
しかし、会社員でも会社からもらう給与以外の所得が発生した場合には、基本的には所得を「申告」して納税額を「確定」する確定申告が必要です。
そのため家や土地を売って所得が発生したときには、基本的には確定申告が必要になります。

不動産売却では所得をどうやって計算するの？

不動産売却で確定申告が不要かどうかは、売却による所得が発生するかを確かめなければ分かりません。
不動産売却による所得のことを、譲渡所得といいますが、課税される譲渡所得は以下の計算式で求めます。
課税譲渡所得 = 譲渡価格 -（取得費 + 譲渡費用）
譲渡所得と聞くと、不動産を売却した価格そのままと考える人がいますが、そうではありません。
譲渡所得は、不動産を売却した価格から、取得費と譲渡費用を足したものを差し引いて算出します。
取得費とは、売却した不動産の購入金額から、減価償却費を差し引いたもののことです。
減価償却とは、建物は建ててから古くなると価値が減っていくので、その分を差し引くことです。
一方譲渡費用は、売却する際にかかった仲介手数料や登録免許税などの経費の合計を指します。
たとえば4,000万円で購入した不動産を3,000万円で売却し、減価償却費が1,000万円、譲渡費用300万円だった場合、
課税譲渡所得 = 3,000万円 -（4,000万円 - 1,000万円 + 300万円）= - 300万円
と計算されます。

不動産売却で確定申告が不要になる人とは

不動産売却で確定申告が不要になるのは、上記の計算方法で算出したとき、課税譲渡所得がゼロ、もしくはマイナスになった場合です。
課税できる所得がないので、申告は原則不要になります。
「原則」としたのは、マイナスが発生した場合、源泉徴収税額が還付される特例や、損益通算、繰越控除を利用できるケースがあるためです。
課税所得がマイナスになった場合は、基本確定申告は不要ですが、したほうが得するケースがあることは覚えておきましょう。
なお、マイホームを売却したときには、条件を満たせば「3,000万円の特別控除」が適用されるので、課税譲渡所得が3,000万円を超えなければ実質的に税金は発生しません。
ただし、控除を受けるためには、確定申告が必要です。
「特例が適用されたら課税されないから」と確定申告をしないと、控除が適用されないばかりかペナルティが課される可能性があるので注意しましょう。
確定申告が不要でも、税務署から問い合わせが来る可能性も
計算したところ譲渡所得が発生しなかったので確定申告をしなかった場合、後日税務署から問い合わせがくるケースがあります。
税務署は登記簿の移動から不動産売買があったことを把握しているので、確定申告がなかった場合、念のため確認することがあるためです。
そのときには、課税譲渡所得がマイナスになったことを証明する書類を揃えて確定申告しなかった理由として回答すれば問題ありません。

不動産売却で確定申告が不要と勘違い・忘れた時のリスクと対処法

不動産売却をしたものの、確定申告は不要だと思っていた、あるいは必要と知ってはいたものの、うっかり忘れていた場合にはさまざまなリスクが生じます。
ここからは、確定申告が漏れていた場合に予測されるリスクと対処法をご紹介します。

確定申告するのを忘れた場合に生じるリスク

まずはさまざまな理由で確定申告するのを忘れた場合、どのようなリスクが発生するのか確認しましょう。
税務署から「お尋ね」が届く
「不動産売却で確定申告が不要になる人とは」の項でも説明しましたが、不動産を売ったのに確定申告をしなかったときには、税務署からお問い合わせがあります。
「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類が届くので、うっかり忘れていた場合には速やかに手続きをおこないましょう。
そもそも不動産売却で利益が出ていなかったケースでは、必要書類を揃えてその旨説明すれば問題ありません。
税務調査が入る場合がある
「お尋ね」の書類が届いたのに放置していたときには、税務署からの調査が入ります。
そこで不動産売却をしていて利益が出ていたにも関わらず、確定申告をしていなかったことが判明すると、税務署によって納める税額を決められてしまいます。
税務署が決める税額は、厳格に定められた基準に沿っているので、自分で申告するよりも高くなる可能性があります。
また次にご紹介するペナルティが科せられて、ますます高額になる可能性もあるでしょう。
無申告加算税や延滞税が課せられる
確定申告の期限や納税期限を過ぎてしまうと、超過した日数に応じて延滞税が課せられます。
延滞税は、納税期限から2か月の間は約7%、それ以降は約14%と高税率です。
たとえば納めるべき譲渡所得税が300万円だった場合は、2か月以内で21万円、それ以降は42万円にもなります。
また、そもそも納税を忘れたのではなく申告をしていなかったケースでは、無申告加算税が課せられます。
無申告加算税は、50万円までの部分に対して15%、それ以上には20%が加算されます。
先ほどと同様に本来納めるべき譲渡所得税が300万円だったと仮定すると、
50万円 × 15% +（300万円 - 50万円）×20% = 57万5千円
となり、合計で357万5千円納税することになってしまいます。
課税譲渡所得が発生したときには期限内に忘れることなく確定申告し、申告後は迅速に納税を済ませるようにしましょう。

申告漏れは「お尋ね」が来た時点で迅速に対処することが大切

申告漏れは、お尋ねが届いた時点で迅速に対処することが何よりも大切です。
利益が出ておらず確定申告が不要だったケースでは、その旨書類に記入して返送しましょう。
利益が出ていて納税が必要だった場合には、すぐに税務署に出向いて確定申告をおこないます。
期限後の申告には延滞税や無申告加算税が課されますが、申告期限から1か月以内に自主的に期限後申告をしたり、納税する意思があることを明確に示したりすれば加算されることはありません。

不動産売却における確定申告の要・不要は国税庁のHPで確認を

不動産売却で確定申告が必要なのか不要なのかは、課税譲渡所得以外の所得も関係してくるのでケースバイケースです。
こんな場合は申告が必要なのかな？自分のケースでは不要では？と迷ったときには、国税庁のホームページを確認するといいでしょう。
不動産を売却した場合は、まずは以下のページを参考にしてみてください。
国税庁ホームページ：www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto305.htm

まとめ

不動産を売却しても、課税譲渡所得が発生しなければ基本的には確定申告は不要です。
まずはご紹介した計算方法で、譲渡所得が発生するかを確認してみましょう。
ただし所得がマイナスになっている場合は、損益通算するなど確定申告したほうがいいケースもあります。
また確定申告が必要なときには、期限内に申告・納税を済ませないと、さまざまなペナルティが発生するので注意が必要です。