不動産売却で知っておきたい「査定」とは？相場の調べ方や査定方法の違い

不動産を売却するときには、さまざまな要素を考慮して価格が設定されます。
最終的な売却価格は査定を経て決まりますが、相場がどのあたりなのか、査定はどのように行われるのかを知っておくと交渉がスムーズです。
今回は、不動産売却に際して知っておきたい相場の調べ方と、机上査定・訪問査定の2種類の査定方法、売却と買取での査定価格の違いについて解説します。

不動産売却で査定を依頼する前に自分で相場を調べる方法

不動産売却に際して、不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を調べたいと思う方もいるでしょう。
自ら不動産の相場を調べることは、もちろん可能です。
相場の調べ方は、以下の2つが考えられます。

• 近隣の類似物件の売却価格を調査する
• 公的な価格を調べる

それぞれどのような方法か見てみましょう。

近隣の類似物件の売却価格を調査する

近隣で売却予定の不動産と同じような物件が売りに出ていれば、その価格を参考にします。
たとえばマンションであれば、同じ物件内ですでに売りに出されている住戸があるなら、おおいに参考になるはずです。
インターネットを活用し、エリア内の類似物件の売り出し価格をチェックするといいでしょう。
また「レインズ・マーケット・インフォメーション」という、不動産流通標準情報システムでも物件情報を引き出せます。
運営・管理元が国土交通大臣指定の不動産流通機構となっており、信頼できる過去の成約事例を閲覧できることがポイントです。
不動産は売り手と買い手の交渉の末に価格が決まり売却されることが多いため、指定エリアの不動産が実際にいくらで取引されたのかを参考にすることができます。

公的な価格を調べる

不動産の公的価格としては、地価公示や都道府県地価、相続税などを算出する際に用いる路線価などが該当します。
これらはすべてインターネットで検索できるので、調べてみるといいでしょう。
また固定資産税評価額も、公的価格として参考にできます。
毎年市町村役場から送られてくる納税通知書を確認してみましょう。
なお、地価公示や都道府県地価については実際の取引価格とほぼ同じになりますが、相続税路線価に関しては公示価格の8割、固定資産税評価額は公示価格の7割程度に設定されていると考えます。
たとえば固定資産税評価額が2,000万円となっている場合、実際の取引価格は
2,000万円÷0.7=2,857万円
程度になると考えていいでしょう。

不動産売却前の机上査定・訪問査定と売却・買取での査定価格の違い

前述では、不動産の相場を自分で調べる方法を書きました。
次に、不動産会社の査定方法についてと、売却方法の種類についてをご紹介します。
不動産会社の査定方法には2種類あり、机上（きじょう）査定と訪問査定があります。
また売却方法が売却（仲介）なのか買取なのかによって、相場は異なります。
それでは、机上査定と訪問査定、そして売却と買取の違いについて解説します。

机上査定と訪問査定の違い

まずは机上査定と訪問査定の違いをご紹介します。
机上査定とは
机上査定とは、売却する不動産を実際には訪問せずに、おおまかな価格を算出する査定方法のことで、簡易査定とも呼ばれます。
机上査定では、所在地や面積、築年数から、類似物件の過去の売買価格をもとに査定額を算出します。
読んで字のごとく「机の上で査定を行う」査定方法になります。
もちろん不動産のプロが査定を行うので、膨大なデータを元に根拠のある査定価格が示されます。
机上査定は物件情報を伝えるだけで、書類を提出する必要がないため気負わずに依頼できることがメリットです。
また、物件への訪問をせずにデータのみで査定額を算出するため、早ければ依頼した当日に査定額を知ることが可能です。
その一方、実際に物件を見ないことから訪問査定と比較すると正確性は劣ります。
同じ「築15年の戸建て」であっても、メンテナンス状況や物件の置かれた環境によって、劣化具合は大きく異なるためです。
そのため机上査定は、「とりあえず参考価格を知りたい」と考える場合に利用するのがおすすめです。
訪問査定とは
訪問査定は、さまざまな物件情報に加え、実際に物件を確認して得られた情報をもとに査定額を算出する方法です。
訪問査定では建物の日当たりや周辺環境、室内の劣化具合などのほか、マンションであれば共用部分なども調査したうえで査定します。
そのため訪問査定に際しては、間取り図を用意したうえで、物件に関して分かっている情報をすべて伝えることが大切です。
たとえば雨漏りやシロアリ被害、過去の事件・事故については物件を見ただけでは分からない場合もあります。
「査定額に影響する」と考えて隠してしまうと正確な査定ができません。
あとで瑕疵（かし）が判明するとかえって大きなトラブルになる可能性もあるため、訪問査定では分かっている情報をすべて伝えるようにしましょう。

売却と買取による相場の違いとは

不動産を売却するときには、不動産会社に仲介に入ってもらって買主を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。
買取を希望する場合には、仲介による売却の6～7割程度が相場になります。
これは、不動産会社が買い手となるケースでは、仲介手数料や売却活動にかかる手間と時間が不要になるためです。
不動産会社は買い取った物件をリフォームやリノベーションすることにより市場に出し、新たな買い手を見つけます。
仲介での売却よりも買取価格は安くなってしまいますが、買取には「早く現金化できる」「ハウスクリーニングなどが不要」といったメリットがあります。
仲介では、売却活動を開始してから実際に引き渡すまで3カ月～6カ月かかるため、急ぎで売却したい方には買取はおすすめです。

不動産売却をするならまずは査定を依頼してみよう

ここまで解説してきたとおり、不動産売却においては不動産会社に査定依頼をするところから始まります。
ファーストコンタクトで訪問査定はハードルが高い、と感じる方は机上査定から依頼を出してみましょう。
具体的な査定額が知りたいという方は、ご遠慮なく訪問査定をお申し付けください。
私たちハウスドゥ！港区油屋町店では名古屋市港区を中心に、近隣エリアも含めて無料査定を実施しております。
また、マンション買取や住み替えのご相談にも力を入れておりますし、「周囲に知られずに売却したい」といったお客様のご希望にも真摯に耳を傾け誠意をもって対応いたします。
不動産売却では、信頼できる不動産会社との出会いが肝心です。
買取はもちろんのこと、仲介で売却を進める際にはその後数カ月間二人三脚で売却活動を行います。
そんな大切な役割を担う不動産会社としてハウスドゥ！港区油屋町店を是非、お選びください。
査定後に無理な営業は一切しておりませんので、安心して査定をご依頼ください！
なお、まずは相談だけしたいといった場合にも、無料相談を受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせください。

まとめ

不動産査定の依頼を出す前に、相場を自分で調べたいという方に向けて調べ方を解説しました。
相場を調べることで適正な価格を知れるのはもちろんのこと、不動産の売却タイミングを判断するために自分で調べるという方もいるでしょう。
そして、不動産売却は不動産会社に査定を依頼するところから始まります。
査定には机上査定と訪問査定があり、売却方法には売却（仲介）と買取があります。
ご自身に合った査定方法で大事な不動産の売却を進めましょう。